1
【资料图】
最近经济学家任泽平近期发布了一些观点，其中有一点是不要买郑州的房子，相关内容在短视频平台上也有很高的关注度。直播中也有很多粉丝，询问相关问题，这里做一个专业回答。
本文纯粹学术&专业探讨，不涉及其他。
任教授之所以有以上观点，核心论据支撑来自两张图表。
核心的数据指标是2022年12月郑州的新房去化周期高达63个月。所谓去化周期就是当下库存需要63个月，也就是5年多才能卖完。
在专业市场研判当中：
1、城市库存去化周期＜12个月，代表库存紧张；2、城市库存去化周期＞12个月，代表库存拉长；3、城市库存去化周期＞24个月，代表库存已经过剩；
12个月是城市相对健康、稳定、合理的去化周期。郑州一看去化周期63个月非常的吓人，并且在对比的大连、福州、天津、沈阳、重庆、青岛、贵阳、广州等等非常多城市当中一骑绝尘。任泽平教授最后得出郑州房子不能买的结论看似也比较合情合理。
2
正式开始专业探讨。
一、数据来源；任泽平教授用的数据主要来自于中指研究院，这里我不发表评论，但建议可以找一下专业的房地产公司、相关上市公司特别是一线人员，咨询哪一家的数据更靠谱一些？
二、去化周期的组成 包括①库存数据、②参考的销售数据
简单来说，如果计算2022年12月的去化周期，第一计算月末库存数据、第二计算2022年10月、11月、12月连续三个月的平均销售数据，最后算出去化周期。① 库存数据又包括狭义库存和广义库存，我们计算一般会用狭义库存。狭义库存就是该楼盘取得预售证能够实际进行销售但未售出的库存。
② 这个销售数据存在着重大瑕疵，因为2022年10月、11月、12月这三个月非常特殊，其中郑州从十一假期结束后开始陆续封城、12月初解封。这是一个非正常销售状态，月均销售数据很差是必然的，都封城了怎么买房？然后以此作为销售速度去计算去化周期是有重大问题的。
10月 4065套11月 2601套如果以2022年11月郑州封城一个月期间的销售数据计算，甚至可以推论出郑州去化周期120个月、10年的结论。
再来看这个图，样本对比当中郑州如此特殊，正确的研究逻辑是先思考数据是否有问题，而不是直接得出观点郑州房子不能买。
3
以上还是表层内容，还属于“泉水指挥官”的范畴。米宅一直践行，一线调研、一线考察、一线实操，没有一线调研就没有发言权。以下是我分享的郑州市场目前最底层的逻辑，建议仔细看！研究郑州市场先不论库存数据对不对，只看库存是一个很蠢的行为。因为现在的郑州市场是一个极度畸形的市场。
现在看郑州可以把郑州的商品房分为两类：A 正常项目 ；B 问题项目；
问题项目包括停工、施工进度慢、开发商爆雷、开发商严重负面、严重维权等等。
总之，因为各种原因客户不敢买。[LW焦虑]是当下郑州商品房市场核心的主线，没有之一。举一个简单的例子：郑州管南板块：
① 新城时光印象② 龙湖熙上③ 富田九鼎公馆④ 富田九鼎华府⑤ 融创城⑥ 康桥未来公园⑦ 碧桂园名门时代城⑧ 绿地花语城⑨ 正商生态城⑩ 商都阜园
给大家一个小测试，谁敢安心买？买完每天晚上可以踏实睡觉？管南板块作为曾经郑州大东区刚需外溢的核心板块，缺房子吗？不缺！库存多吗？确实也不少！但以上才是最真实的郑州市场，才是郑州折叠！
同样一个板块，为什么有项目门可罗雀，有项目接连涨价，还膨胀到绑车位销售？
如果你看懂以上案例，就会明白当下的郑州分化真的超级超级超级严重！但凡正常一点的项目，还能够解决顾客[LW焦虑]，都能卖的还不错，就是这么真实！就是这么残酷！
4
再次强调，[LW焦虑]就是郑州房地产市场的底色。给大家一个触目惊心的数据：1、郑州四环内，2023年1月库存套数89799套
2、按照当下的开发商施工、公开报道、是否爆雷等等，自问踏踏实实买来100%放心的只有3万套。其实四环内正常项目的库存去化周期只有半年，而不是上述的70个月，这就是一线市场和[泉水指挥官]的观察区别、观点区别、评价区别。
为什么有的项目确确实实在涨价，你说狗贼又想骗我买房，割我韭菜，本质上这是观察者偏差、这是极度分裂的市场，这也是郑州实质性的悲哀。因为安全、靠谱、放心买、产品、品质还过得去，价格还过得去的楼盘太少太少了，最终的结果就是但凡他喵的满足以上条件，都很好卖。1、如果一个房地产从业人员这都看不明白，纯SB；
2、如果你的买房灵魂导师这都看不明白，纯SB；
3、如果你咬咬牙还在这抬杠，纯SB；
你抬杠就是你没有去一线看市场，你抬杠说销售很惨淡就是因为你看的项目太瞎，别人都不敢买，就你头铁去买。
5
简单总结：[LW焦虑]就是郑州房地产市场最底层的逻辑。
1、这轮房地产沉了一堆开发商；
2、出现了一堆LW楼、一堆问题项目；
3、郑州尤其严重，新房购房者风声鹤唳；
4、严格意义上郑州仍不缺楼盘，但缺敢放心、大胆买的楼盘；
5、没有问题、有卖点、价格合适的楼盘都非常火爆！
6、投资不要买郑州；
7、但有确定性购房需求，比如刚需、比如改善、比如学区房，要先去分辨项目；
8、OK 的项目赶紧去买；
9、反正你是确定性的购房需求，反正你是自住，一平省三百、五百都香吗？；
10、不OK 的项目务必不买，或者等现房再去买；
